老旧社区大多没有物业管理，楼顶违规搭建现象十分普遍

    《宅区物业服务工作的实施意见》称，重点鼓励和扶持社区居委会牵头组建物业服务队伍——

150万人享受物业管理

全市物业管理覆盖的总建面为7650万平方米，其中实行物业管理的住宅小区（大厦）1430个，面积6070万平方米（不含5个远城区），享受物业管理服务的人口超过150万人。

物业管理从仅限于新建的住宅区、大厦，已发展到涵盖了政府办公楼、工业厂房、仓库、学校、医院、体育场所、步行街等。

93%老旧住宅区无物业

目前，我市7个中心城区中未实行物业服务的住宅总建筑面积约5200万平方米，其中绝大多数为上世纪80年代前政府机关、企事业单位建成的房屋（统称为老旧住宅区）。据了解，老旧住宅区物业管理面积仅380万平方米，约占全市老旧住宅房屋总量的7%。

7成老宅业主拒交物业费

目前，我市新建住宅区物业服务收费标准一般为每月0.5元/平方米至0.8元/平方米（无电梯的多层房屋），而老旧住宅区根据服务内容有所不同，收费标准一般为每月0.1元/平方米至0.3元/平方米。但据调查统计，按此标准收费，老旧住宅区业主（居民）平均缴交率不到30%。

由于老旧住宅区房屋及其配套设施设备病房较陈旧，且整体布局缺乏统一规划，不便实行封闭或半封闭管理，与新建住宅区相比，服务成本较高。目前，已进入老旧住宅区的物业公司运行难以维系，乃至被动撤出；未进入的物业公司顾虑重重。

3大模式填补物业“真空”

市国土资源和房产管理局拿出的《实施意见》，将全市老旧住宅区分为三大类：社区内原规划建设的住宅区或相对独立且配套设施比较齐全的住宅区（院落）；社区内单位自管住宅区（院落）或直管公有住房比较集中的住宅区（院落）；及社区内房屋用途多样，且产权复杂，又难以围墙建院的住宅区。

第一类老旧住宅区将可依法成立业主大会并选举产生业主委员会，以业主委员会为实施主体，通过合同（协议）等书面约定，选聘有专业资质的物业公司提供服务；第二类则通过组成联席会议制度，由房屋管理（产权）单位负责牵头统一管理服务。

此次《实施意见》的出台，将重点鼓励和扶持社区居委会牵头组建物业服务队伍，而这主要针对第三类老旧住宅区。由居委会负责召集，通过联席会议制度协商达成《社区物业服务公约》，成立中介服务机构等社会组织，以抵偿的方式提供物业服务。

老旧住宅区物业5项服务

老旧住宅区物业日常性服务事项包括：房屋共用部位、设施设备的日常运行、维护服务；绿化养护服务；环境卫生清扫保洁服务；车辆进出、停放的管理；秩序维护服务。

专项奖励居委会办物业

明年起，各区政府应建立社区中介物业服务机构等社会组织年度考评奖励制度，根据其服务内容、质量和规模等考评情况，每年按2-3万元的标准给予奖励，其中经考证物业服务不达标的不予奖励。

该项“以奖代补”的政策仅针对房屋用途多样、产权复杂、难以围墙建院的老旧住宅区，而且必须是由社区居委会牵头组织的物业服务方式，其他自然条件较好且由物业公司和房屋管理（产权）单位提供服务的方式不享受此政策。（秦杰 蔡晓智）