价格跌落仍为主要态势

        孝感城区商品房销售价格呈继续下降趋势。上半年，孝感城区商品房施工面积78.9万m2，同比增长23.7％；竣工面积17.9万m2，同比增长3.5％；销售面积19.35万m2，同比减少29.8％。市区目前已竣工可购现房2800多间，正在兴建和即将竣工房屋3000余套。
        1-6月，市区商品房销售均价2783元/m2，同比增长60.7％。6月份销售平均价格2595元/㎡，比上月下降2.8％。
        下半年及今后一段时期内孝感城区商品房价格会怎么走？
  从历史数据来看，2002年，孝感城区商品房每平方米平均售价800元左右；2005年，孝感城区商品房每平方米平均售价达到1900元；2007年初，每平方米平均售价突破2500元大关。2007年下半年，国家实行从紧货币政策后，孝感城区商品房销售价格出现回落。据对孝感城区6个不同段位小区商品房2000年至2008年销售价格跟踪调查显示，6个小区商品房销售价格均呈下降趋势。城站路某小区销售价格下降18％。文化路某小区每平方米售价跌破2000元大关，下降23％。
       孝感城区商品房价格还会跌吗？从目前情况看，回答是肯定的。
       首先国家对房地产采取的紧缩政策并没有松动迹象。如：购置一年以上未被开发的土地，将会被征收一定比例的闲置金；购置二年以上未被开发的土地，将收归国有；银行提高个人购房首付资金门槛，并对房地产贷款实行额度管理；央行不断提高金融机构存款准备金率等。
         其次居民购买力和购买欲望在下降。据对孝感城区100户居民抽样调查显示，有能力购买商品房的只占16%，与2006年调查人群相比，购买力下降了35%。这种购买力下降，源于有能力购买商品房的人群已经购买住房，而无能力购买商品房的居民，在收入来源不能大幅增长的状况下，正持币观望。随着时间的推移，无购买力人群将逐年增加。100户居民中，有投资房产倾向的，与去年相比，下降92％；表示不急于购买和观望的占96％。2008年1-6月，我市房地产按揭贷款与去年同期相比，下降24％。购买力和购买欲望的下降，将抑制商品房价格的上涨。
        三是我市商品房空房率目前在36%左右，迫使开发商降低房价。从对城区几个较大的楼盘购买和入住情况的调查显示，商品房空房率目前在36%左右，虽然开发商强调很多房屋已经卖出，但出售一年多仍无人居住的情况甚少。
        四是国家取消对钢材、水泥的出口退税，会增加这些产品的国内供给，将降低商品房建设成本。从2007年7月开始，国家取消对钢材、水泥的出口退税，在比较利益下，这些产品将转销国内市场，在供大于求的情况下，价格竞争不可避免，这将有利于商品房成本下降。
        五是国家对单位建房有重新许可迹象。最近广州市政府出台抑制房价“七项举措”，其中第二条就是单位可自建房。如果允许单位自建房，商品房销售会失去很大的市场。出于竞争和生存的考虑，开发商会实施价格竞争，将现有商品房尽快出售。
         六是城区私房改建将分割部分市场。目前城区私房改建后的出售成本，每平方米售价在1100元左右。这些改建私房至少可以分割5%的商品房市场。
           由此可以判断，孝感城区商品房在最近2年内，销售均价将在2000元/m2左右徘徊。
  按照武汉城市圈8+1规划，2010年，武汉市轻轨将直通孝感，很多人预测，孝感房价将为此出现一波较大的上升行情，这种推断是不准确的。因为根据对武汉吴家山、黄陂、沌口等地及鄂州、黄石、仙桃等市的房价调查，这些利好政策并未对房价产生明显影响。因此，孝感商品房在2010年出现一波较大的上升行情只是大家的心理预期。

时间：2008-08-23